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征收个税对房地产行业的影响

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征收个税对房地产行业的影响 www.hexun.com 【2006.08.01 17:33】 和讯特约 【作者:广州万隆】  提要:国家的宏观调控措施虽然对房地产行业发展会有一定的负面影响,然而从中长期来说,这种影响主要表现为结构性的,部分房地产商反而受益。而随着调控措施逐步到位,实际上的利空效果已被市场释放,我们可以适当关注在宏观调控打压下部分房地产上市公司的投资空间......  二手房转让征收个人所得税从8月1日开始正式实施。7月27日公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题 的通知》传达出明确信号:二手房交易将强制征收个税。该文件自2006年8月1日起执行。《通知》中对以往规定的说法做了重申,包括:二手房交易征收个税“以实际成交价格为转让收入(征税额)”,房屋原值的确定方式,能够扣除的合理费用的界定等。   我们广州万隆网认为,征收房地产个税虽然能够打击投机性炒房,压缩房地产市场泡沫。然而政策的误伤力也不可小视,其造成的结果将是一手房、二手房、租赁住房价格的交替上涨。而对于二线城市的一手房开发商、资源垄断型的地产商和房地产行业龙头企业来说,二手房交易税的征收对他们则利多于弊。  一,房屋紧缺的状况并没有根本改变  我们认为,房价上涨虽然受到内外游资炒作和投资性购房的影响,然而其根本原因仍然是住宅房产这一商品本身紧缺造成的。从实际上来说,由于本轮对房地产调控的及时,房地产的炒作泡沫只在几个主要的一线城市存在,而在其余的一线城市和大部分的二线城市,房地产的价格都是比较合理的反应供求状况。  从中长期来说,由于我国地少人多的现实情况,房地产做为紧俏商品的根源不会改变。所以,要改变目前的房地产市场状况,应该主要从源头如土地和信贷管理、调整房地产供应结构,加大供应力度等方面着手。而征收个税的措施虽然能够在限制二手房交易的基础上压缩投机性泡沫,然而难以改变房地产供应紧张的根本状况。  二,征收个税的影响  从本质上来说,由于国家已经对二手房交易征收了营业税,所以二手房的交易成本和交易量已经受到很大的影响。而进一步增加个税征收的措施,则将加剧这种影响。  具体来说,由于交易成本的增加,二手房市场无论是投机性还是自用消费型的住房买卖,都将出现价升量缩的情况,也就是说征收个税在打击投机性购房的同时也打击了一些正常的消费需求。  三,对房价抑制的反作用  我国目前存在大量的改善型住房、生存型住房的需求,而这些需求必然要通过一手房市场、二手房市场、租赁市场来协调解决。如果征收个税,必将提高二手房的交易成本和实际交易价格,而目前一手房市场受到国家宏观调控的影响和土地供应的限制难以大幅度增长,租赁市场的基础是在以上两个市场上形成的。  从一个时间段来说,购房和租房的需求量是刚性的。在以上的背景下,二手房交易价格的上涨必将刺激部分消费者转移到一手房和租房市场,而由于整个市场供应量没有有效的增长和扩大,这种转移实际上将带动整个房地产交易价格的上涨。所以其实际结果将会是二手房市场、一手房市场和租赁市场价格的交替上涨。  四,哪类房地产开发商将受益  我们认为两大类开发商将实际受益:  一是二线城市开发商和资源型地产商将充分受益。从目前的情况来看,二线城市较少受到国家宏观调政策的影响,因为针对房地产的宏观调控措施主要是打压投资性房产需求的,而二线城市的投资性住房购买量少,压缩空间有限。随着一手房市场的价格上涨,由于住房的钢性需求特征,需求量将不会显著减少,则二线城市的开发商将充分受益。  而资源型地产商主要是借助所拥有的黄金地段地产,通过出租物业为主要收入来源,受到租赁市场价格上涨的影响,这类房地产商也能够从中受益。  二是行业龙头,由于对房地产市场的宏观调控政策频出,包括对外资的限制、征收各种税收等,对中小房地产商的正常营销和企业资金链会产生很大的冲击,也就意味着这部分房地产商将被淘汰而退出市场。这必然给一些和政府关系良好,资金实力雄厚,融资渠道通畅的房地产商抢占更多的市场空间提供一定的机会。如G万科近期通过定向增发融资大量收购二线城市的土地就是一例。  总体上来说,国家对房地产行业的各类宏观调控措施虽然对房地产行业的发展会有一定负面影响,然而从中长期来说,这种影响主要表现为结构性的。而且随着调控措施的逐步到位,实际上的利空效果已经被市场释放,我们可以开始关注在宏观调控打压下的部分房地产企业投资空间了。股票频道有奖征集您的宝贵意见(广州万隆)
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